【课程背景】

近期，多地税务机关一刀切地推动房地产企业所得税“核定改查账”，征管方式突变。我们看到，征管环境和税收政策在巨变，而房地产企业是业务资金量大、涉税种类多、运营模式复杂多变的长产业链企业，征管环境和税收政策的变化对这类企业各个业务环节的财税处理及涉税风险都有很大的影响。其利润与税负，商业模式与管理模式也将受到深远的影响。具体来说，房地产建筑企业双方的工程项目设计、价款结算、合同协议、发票开具等各流程业务都需依照新的税收法规规定重新规划、设计。

房地产投资除了要注意很多细节问题，规避很多风险以外，还有就是房地产投资的测算。估算的各种税费。还有造价，土地价格等。成品房的销售，不是想卖多少卖多少，都是要计算这类成本来定的。投资房产要注意的选择地理位置很关键，就是所谓的商圈，或者是周边环境优越的住宅楼房等，主要看倾向投资哪一方面。

那么，如何才能做到顺应新税制，破解新风险，掌握筹划技巧，真正做到降税负，享红利？是房地产企业现阶段需要重点关注的问题。房地产投资测算怎么做？

因此，为了帮助房地产企业财务人员及时领悟最新财税改革的精髓，深刻理解涉税政策变化的要点，精准把握新财税政策对房地产行业的影响，全面分析财税改革产生的新的涉税风险点，估算出总投资，包括地价、契税、印花税、前期开发费、建筑造价、区内外管网、区内绿化、财务成本、管理成本、营销成本、各种税费等，预计出销售收入。我们特此举办由财税实战派专家主讲的"安置房回购税筹技巧和投资测算表解读"培训课程，此次培训将对最新财税政策的实务操作进行全方位解读，重点是对房地产涉税业务运用大量实务案例进行深度剖析，帮助财务人员全面提升财税新政的实际操作水准，及时有效的防范房地产企业涉税风险。计算好投资成本，估算好回报率，再去考察实地的房屋信息，商圈信息，周边设施交通等细节问题。

【课程收益】

1、结合实务大量案例详细剖析房地产税收新政；帮助企业财务掌握新政策，适应新税制改革；

2、梳理房地产开发流程及财税人员重点关注节点；

3、紧扣当前及当地政策，深入细致分析房地产企业各类收入、成本业务的变化及调整，对比不同状态下的差异，全面排查风险，安全规划税负；

4、系统梳理和讲解国地税合并后房地产企业开发经营各环节税务筹划的典型问题、具体案例和实战技巧；

5、以房地产企业全流程为主线，分析土地增值税、增值税、企业所得税、会计核算等税收疑难、高税收风险问题。

6、掌握房地产开发企业投资前测得准确的主要管理工具---投资测算模型，测算出企业关心的核心经济指标。

[课程内容]

专题一  安置房回购税筹技巧

一、“限地价、竞配建”模式涉税风险

（一）简析“限地价、竞配建”土地竞拍模式

（二）“限地价、竞配建”模式涉税风险

风险一：土地成本一分为二，导致增值税负担加重。

风险二：配建房视同销售，计税价格偏低有风险

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二、房企拿地新规下的税务风险应对思路

三、拆迁补偿税务处理技巧

四、移交还建房何时确认收入才合规

最近M房地产开发有限公司不但被责令补缴增值税540余万元，还需缴纳不菲的滞纳金。这到底是怎么回事儿呢？

 五、房地产公司无偿配建保障性租赁住房涉税处理技巧

六、土地增值税法征求意见稿发布，看几点变化

七、企业所得税预缴申报表修订地产企业迎税收红包

八、认缴制出资未到位情况下的股权转让怎么计算个人所得税

济南市某房地产开发有限公司，2014年5月设立，注册资本2000万元，股东李先生和王女士分别认缴75%和25%的股权。截止目前，李先生应认缴的1500万元已全部出资到位,王女士应认缴的500万元实缴仍为0元。2019年3月16日，股东王女士将她持有的25%股权,以0元转让给了黄先生。因为王女士转让股权并没有取得收入，请问是不是她就没有股权转让的个人所得税需要缴纳？

九、房地产开发企业税收筹划

对已开发的一期、二期工程，已没有税务筹划的空间，税务筹划的重点放在新开工项目上，在开工运作之前，要做好可行性研究，在合法的前提下筹划和降低税负，规避税收风险。房地产企业的税务筹划主要以土地增值税和企业所得税两个税种为主，当然，在税务筹划的同时会发生相应的税收成本，争取以较低的税收成本赢得更大的税收收入。

（一）土地增值税的筹划方法

由于土地增值税是调整房地产企业炒买炒卖土地获取暴利的税种，所以，土地增值税是房地产企业的主要税种。对土地增值税的筹划尤为必要。

1.    土地增值税适用税率的筹划

2.    设立房屋销售公司

3.    税收优惠临界点

（二）企业所得税的筹划

在进行土地增值税筹划的同时，也相应增加了企业所得税的筹划空间。另外，企业所得税还可以从以下方面筹划：

1.    利用折旧会计政策的选择

2.    利用股票投资核算方法的避税筹划

专题二  投资测算表解读

一、房地产投资测算怎么做？投资房产需注意什么

（一）房地产投资测算怎么做

（二）投资房产需注意什么

1、选大型商圈

2、商业环境很重要

3、选准租户方向定位

二、房地产投资测算的基本逻辑是什么

1、收入如何确定

　　2、成本都包括哪些

　　3、费用包括哪些

　　4、税金是指哪些

三、房地产投资测算模型如何应用

投资测算模型是房地产开发企业投前测得准的主要管理工具，可以准确测算出企业关心的核心经济指标，其主要包括以下三部分。

1、投资测算模型主要包含以下哪些内容

2、投资测算模型有哪些功能

3、投资测算模型对管理标准化有哪些要求

四、房地产开发项目总成本费用构成估算

“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。

五、图解房地产开发投资测算表