【深圳】《后营改增时代房地产企业的6大会计核算难点处理与税务风险管控二大法宝之“合同控税和票据控税”》(3月17-18日)
【课程序言】
财会[2016]22号文件的颁布使房地产企业的会计核算产生了重大变化，营改增后的房地产企业如何进行会计核算?此问题一直是房地产企业关注的焦点。同时，房地产企业税收成本的多少不是财务做账做出来的，而是企业平常做业务做出来的。实践中，企业税收风险隐藏在企业平常的业务环节中，合同决定业务流程，业务流程决定税收，同时合同与发票开具是相匹配的。如果发票开具与合同不匹配，要么虚开发票，要么开假票。
基于此，房地产开发企业要控制和降低税收负担，实现零税务风险，提升企业税务管控的能力和水平，必须注重合同控税和票据控税的新理念。合同控税和发票控税是企业控制税收风险，降低税负的两大工具。为了深刻透析合同签定与发票开具在企业税收风险控制和降低企业税负中的奥秘，我公司特举办“营改增后房地产企业的6大会计核算难点处理与税务风险管控二大法宝：“合同控税和票据控税”的研讨会。
【课程收益】
1.可以使学员熟悉掌握营改增后的会计核算方法;
2.可以使学员熟悉合同和发票在控制税收风险和税收负担中的重要性;
3.可以使学员精通如何运用“合同控税”和“发票控税”两大法宝，如何巧妙签合同使企业真正节税，防范和控制税收风险，降低税收成本，规避税务机关的稽查风险，提升企业品质和利润，增强企业的市场竞争力。
【金牌讲师】
肖太寿：
经济学博士，研究员，中国财税培训金牌讲师，财政部财政科学研究所博士后(2011年12月-2013年12月)，清华大学、中国社会科学院研究生院特聘教授，中华人民共和国审计署特聘专家。2016年被中国注册税务师协会评为“最具影响力税务老师”。先后就读于江西财经大学、中国社会科学院研究生院，中央财经大学。是我国第一个法律凭证、会计凭证和税务凭证等“三证统一”筹划理论和“合同与账务税务处理相匹配和合同与发票开具相匹配”的合同控税新理念的提出者。精通中国税法，具有较深的财政学、会计学、税收学理论水平和丰富的税收筹划实践经验。主要擅长合同节税、企业纳税筹划、企业税务管理、税务审计、企业涉税疑难问题处理、税收风险识别与防范以及税务稽查应对，精通房地产行业、建筑安装行业和工业制造业的涉税管理、税收风险识别、纳税筹划和税务稽查应对。为企业提供财税培训1000多场，特别是为房地产和建筑企业提供营改增专题培训300多场，给企业提供营改增设计方案，降低企业税收风险，捍卫了企业纳税人的权利。
在国家公开刊物发表论文60多篇。出版专著五本，编著8本。代表著作：《中国国际避税治理问题研究》、《商业模式下的合同控税策略6类经济合同中的涉税风险及控制》、《合同控税理论与51案例真解》、《小微企业财税扶持政策研究》、《合同控税：21种合同签订技巧及72案例》、《有效降低成本的战略与方法》(云南出版集团出版)、《纳税筹划》(经济科学出版社)、《砍掉企业税收成本3把刀及76案例精解》(经济科学出版社)、《企业税收成本控制》(税务咨询师教材，中国时代经济出版社)、《建筑房地产企业合同控税》(中国市场出版社)。
社会职务：中国社会科学院研究生院税收学专业硕士导师、中央财经大学税收教育研究所研究员、中国财税精英家园协会财税专家委员会专家委员、剑桥大学CIE-CFO中国同学会特聘专家、《财会信报》和中国会计视野优秀撰稿人、中国注册税务师行业继续教育特聘老师、北京市注册税务师协会师资库特聘老师。
【课程对象】
各房地产开发公司老板、财务总监、财务经理、合同管控人员、财务人员、税务师事务所、税务机关人员、注册会计师事务所和财务咨询公司高管人员。
【课程大纲】
第一讲：营改增后的房地产企业6大会计核算难点处理
1.房地产企业支付建筑企业部分工程款，拖欠部分工程款的会计核算及案例分析
2.房地产企业底商和城市综合体分期抵扣增值税的会计核算及案例分析
3.房地产企业扣除土地款、拆迁补偿款及政府行政规费差额征增值税的会计核算及案例分析
4.房地产企业预收账款的会计核算及发票开具
5.房地产企业土地返还款的会计核算及案例分析
6.甲供材的会计核算
第二讲：房地产开发企业税务风险管控第一法宝之“合同控税”
一.合同控税缘由
(一) 合同、业务流程与税收的关系
1.企业税收的三大环节：产生环节、核算环节和交纳环节
2.降低企业税负的关键环节：合同签订环节
案 例：某城中村土地改造项目合作协议的涉税风险及应对策略
案 例：某房地产企业与某建筑企业签订包工包料合同中的涉税处理分析
3.合同决定业务流程，业务流程决定税收
案 例：门窗铝合金安装的四种不同业务流程下的涉税分析
(二) 合同中的涉税条款分析
1.纳税义务时间的涉税条款
⑴ 建筑企业和房地产企业增值税纳税义务时间的政策法律依据分析
⑵ 建筑企业的增值税纳税义务时间的确定
案 例：某施工企业与房地产公司工程进度结算款的增值税纳税义务时间、发票开具和账务处理
⑶ 房地产企业的增值税纳税义务时间
案 例：某房地产企业收取“诚意金”的增值税纳税义务时间分析
案 例：某房地产企业已签合同未收款的增值税纳税义务时间分析
2.土地使用税的纳税义务时间条款
案 例：土地投标合同中没注明土地交付使用时间而多缴税的分析
3.合同中的违约金和定金条款
⑴ 房地产企业收取或支付客户违约金的涉税处理
⑵ 房地产企业没收或支付客户定金的涉税处理
⑶ 房地产企业收取或支付建筑总承包商违约金的涉税处理
⑷ 房地产企业收取或支付材料供应商违约金的涉税处理
二.房地产开发企业合同节税的12种合同签订技巧
1.与建筑企业签订总承包合同的增值税计税方法选择的税收风险及控制的合同签订技巧
2.“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧
3.“三流不一致”的增值税进项税金抵扣的合同签订技巧
案 例：某企业“三流不一致”情况下签订三方协议的涉税分析
4.全面营改增后的采购合同节税签订技巧
5.房地产企业以房抵建筑商工程款的合同节税签订技巧
案 例：建筑商用以房抵工程款的房屋抵材料款的合同节税签订技巧
6.房地产企业投资建设项目外的公共基础设施为代价低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧
案 例：兰州某房地产企业投资建设项目外的黄河大桥为代价低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧
7.广告合同的节税签订技巧
案 例：某广告代理合同的节税签订技巧分析
8.房地产企业将土地变更到其全资子公司名下开发节税的签订技巧
9.房地产企业免收租金出租自持商业或城市综合体的税收风险及控制
案 例：某公司出租房屋免收租金期间的房产税风险分析
10.营改增后的混合销售行为节税的合同签订技巧
案 例：某铝合金门窗生产安装企业混合销售行为节税的合同签订技巧
案 例：某建筑企业混合销售行为的合同节税分析
11.混合性投资或假股真债的合同节税签订技巧
案 例：某房地产信托融资的纳税筹划分析
12.房地产总公司招拍挂拿地，项目公司开发扣除土地成本的合同签订技巧
第三讲：房地产开发企业税务风险管控第二法宝之“票据控税”
一.票据控税的关键要点：合同与票据开具相匹配
案 例：房地产开发企业与园林公司签定包工包料合同下的发票开具技巧
二.房地产开发企业开发全过程中的票据控税策略
(一) 拿地过程中的票据控税策略
1.招挂拍拿地的票据控税策略
2.以路换地或以桥换地的票据控税策略
3.以BT项目拿地的票据控税策略
4.以土地投资入股的票据控税策略
(二) 拆迁过程中现金补偿费的票据控税策略
1.政策性拆迁补偿费的票据控税策略
2.商业性拆迁补偿费的票据控税策略
3.产权调换中周转房支出的票据控税策略
(三) 开发建设阶段的票据控税策略
1.电梯、空调等混合销售项目票据如何开具
2.包工包料工程票据如何开具
3.装饰清包工工程票据如何开具
4.“甲供材”、“甲控材”工程票据如何开具
5.取得的工程违约金如何开具票据
(四) 销售阶段的票据控税策略
1.订金、定金、VIP、诚意金、保证金等如何开票
2.产权的储藏室、车位/库销售如何开票
3.房地产代理、佣金支出如何取得票据
4.“买一赠一”附赠的汽车、车库、家电、家具等如何开具票据
5.代收的水电、燃气、太阳能等费用如何开票
6.交房面积误差如何开具发票?
(五) 经营租赁过程的票据控税策略
1.售后回租业务如何开具和取得票据
2.租赁期不等额租金收入收取如何开票
3.免租期是否需确认收入并开具票据
4.转租业务如何开具发票
(六) 其他业务中的发票控税策略
1.建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金的发票开具技巧
2.房地产开发企业以“房产、汽车抵建筑企业工程款”的发票控税策略
3.差旅费、考察费、咨询费、会议费和顾问费的发票控税策略
4.房地产开发企业扣押建筑总承包方质量保证金的发票控税策略
5.违约金、赔偿金等违约性质支出的发票控税策略
【费用说明】
【主办单位】中房商学院
【时间地点】2017年3月17-18日 深圳(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)
【培训费用】2980元/人(讲师费、场地费、学习费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
【联 系 人】王老******** 【报名传真********
【电子邮箱】20601******** 【官方网址】中房商学院 ********
