【成都】《土地一级开发与一、二级开发联动成本风险控制与政企合作模式及案例研究》(3月19-20日)
【课程收益】
★ 掌握土地一级开发基础、一二级开发联动模式与案例分析
★ 掌握土地一级开发操作中的核心问题(土地流转、资金流转与合作机制)分析及解决途径分享
★ 掌握大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析
★ 掌握土地一级开发中产业、商业、公建等处理路径，及其与土地价值关系分析
★ 掌握一级开发政企合作模式、政企合作协议拟定与操作案例分析
★ 掌握一级开发成本构成、风险与风险控制模式设计
【金牌讲师】
杨老师：
某大型集团战略业务总经理
12年房地产、区域开发与旅游地产资深专家,城市战略咨询经验，现任世联地产集团战略顾问业务总经理、华东区域顾问业务总经理;区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家;清华大学、南京大学、西南交大等高校房地产总裁班客座教授，并先后为中建、中铁、海尔等企业内训。并先后参与《新城模式》、《旅游地产》、《产业园模式》、《都市休闲》、《楼宇经济》等著作出版。
【课程对象】
1、房地产企业董事长、总经理、开发总监
2、房地产投资总监及其他高管:一二级土地开拓人员
3、房地产开发企业总部及分公司开发运营部门
【课程大纲】
第一部分：土地与土地开发基础
Part 01：土地开发流程与一、二级开发：
土地生命周期;
土地开发的几个环节
城市进入性;
区域开发商业模式设计。
定位与规划;
区域运作策略与土地营销;
区域增值。
一、二级开发的差异性。
土地开发的法律问题;
国家对土地开发的法律规定;
地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;
相关规定带来的操作问题。
第二部分：一级开发的模式与案例
Part 02：一级开发模式分析
全程运营模式
模式解析;
全程运营模式的要点;
案例研究：亚龙湾一级开发浅析;
主导整合模式：
模式解析;
操作要点与成功要素;
案例研究：海南清水湾一级开发浅析;
一级主导开发模式：
模式解析;
操作要点与成功要素;
案例研究：天津泰达城一级开发浅析;
一二级联动开发模式：
模式解析;
操作要点与成功要素;
案例研究：南京吉山产业园一级开发浅析;
公建代建开发模式：
模式解析;
操作要点与成功要素;
案例研究：阜阳一级开发浅析;
Part 03：国内一、二级土地联动开发成功案例
分析：
成功案例标准;
案例01：金融街惠州金海湾项目----陌生区域
一、二级开发捆绑案例。
发展历程讲解
发展定位与规划调整;
合作方式;
排他性土地控制策略;
土地获取方式;
启动策略;
城市设施建设与区域土地开发。
案例02：扬州广陵新城开发----典型三线城市
一级开发;
发展历程讲解;
定位思考与功能确定;
历史文化名城与区域开发的价值结合;
一级开发中的政企合作;
一、二级开发联动实现措施。
一级价值兑现实现流程。
案例03：青岛即墨 南山嶺海(8000水城)----
大都市边沿一级开发;
发展历程讲解
开发企业介入机会与土地获取条件;
定位与规划调整策略(及效果分析);
公共设施(会展中心、五星级酒店等)开发与在
一级开发中的作用;
二级市场价值定义一级土地价值的开发策略;
一级开发控制二级土地的措施;
二级开发与公共设施开发的互动性分析。
政府对一级开发的支持。
第三部分：一级开发、一二级联动问题解析
Part 04：(结合案例)企业参与一级开发应明
确的核心问题
土地流转方式。
土地性质、土地指标;
土地流转进程安排;
土地流转中的成本概算。
资金流转方式
合作投资方式;
投资概算;
投资计划(年度、季度);
投资与收益关系概算(年度、季度);
资金监控方式。
合作方式(合作协议中明确)。
合作方的权利;
合作方的责任(各方干什么);
合作决策机制。
土地增值收益分成方式与核算机制。
Part05：基于一二级联动开发的企业商业模式
模拟分析
项目情况(城市/区位/用地指标等)
项目利益相关者目标要求分析(政府/企业/市
场消费者/投资者等);
土地一级开发中的产业、商业及公共建筑问题
产业用地(含产业、物流、专业市场等)的处理
方式及关键问题;
商业用地(含商业用地、商务用地、综合体用地
等)的处理方式及关键问题;
其他用地(旅游用地等)的处理;
公共设施的建设、运营特征;
一级开发中公共设施处理建议。
项目商业模式简析(相关利益者的关系)
项目平台价值分析：
土地升值价值;
市场二级开发价值
规划的多维度分析：
多目标实现分析;
开发空间或资源的平衡性分析;
市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能
力分析
项目风险控制点分析：
拆迁分析;
规划变更分析;融资渠道及成本分析;
政府信约束分析(政府领导变更/供地指标计划/拆迁进度控制/供地价格变更等)
基于项目规划定位的目标实施策略：
举例旅游地产：重点旅游设施选择与运营，一级土地和二级地产与旅游的配合开发(节奏/规模/质量);关键品牌资源的整合开发(酒店/高尔夫等)/经济分析
商业模式构建：
企业：主体开发权/规划控制权/开发控地权(指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度)和利益分成(分成比例/资金流转方式和时间节点效率/);政府责任(审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等)
第四部分：一级开发与一、二级联动中的成本、风险
Part 06：一级开发中的成本构成
总的成本构成
各成本项的构成与比例关系;
各成本项的影响因素;
各成本项对一级开发总成本的影响。
成本控制风险与关注因素。
Part 07：(结合案例)土地一及开发与一、二
联动开发中风险与控制
一级开发收益来源及影响要素;
影响一级开发收益因素：
收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不
可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理…
投入成本风险;
拆迁成本的不可控;
政府成本的不可控(管理成本的不可控);
关键设施的假设成本不可控;
开发周期的不可控。
规划实现的风险。
商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实
现、规划导致经济不可实现。
进程不可实现风险;
政府换届导致的剔出风险;
土地出让实现风险
土地开发中的拆迁问题;
拆迁难题(拆赔比、安置、赔付方式及土地置换);
拆迁的成本、变化;
拆迁风险及控制。
增值收益分成实现风险
土地财务管理制度;
制度导致的企业财务风险;
产业基金资金流转;
设立政府企业设施投资资金流转;
分块取地转让(合作)资金流转;
成功案例一级开发分成收益财务实现流程。
规避一级开发收益风险的模式设计探索。
第五部分：一二级联动开发中土地控制方式
Part 08：一、二级开发联动开发实现方式(土
地控制方式)
土地控制含义及控制方式
合作协议控制
规划控制
控制要点、城市案例启示。
关键设施控制
控制要点、城市案例启示。
流程控制
控制要点、城市案例启示。
其他控制方式
第六部分：一级开发与一、二级开发中的政企
合作模式
Part 09：政企合作模式
政企合作投资模式
股份构成关系;
出资方式与界定;
企业垫资(代垫政府股本)返还方式与计息方式;
股份与增值收益的关系…
政府合作的管控模式
管理架构设计;
管理层人选界定;
决策机制与流程;
资金管理、投资决策机制与管理…
政企合作中权、责、利界定。
政府的权、责、利;
投资企业的权、责、利;
合作组织的权、责。
Part 10：政企合作协议要点(结合案例)
一级开发协议的主要内容与结构;
结合案例(成功合作协议、失败合作协议)合作
协议的关键点讲解：
合作协议中关于“股份构成”的规定;
合作协议中关于“土地指标”的规定;
合作协议中关于“投资强度与节奏”的规定;
合作协议中关于“公共设施投资与管理”的规定;
合作协议中关于“投资方及其合作单位获取土地方式”的规定;
合作协议中关于“经营性基础设施投资”的规定……
第七部分：现场讨论与课程小结
Part 11：课程小结与现场讨论(讨论时间约为2小时)
【课程背景】
【主办单位】中房商学院
【时间地点】2016年3月19-20日 成都(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)
【培训费用】3680元/人(讲师费、场地费、学习费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
【联 系 人】王老********
【报名传真********
【电子邮箱】20601********
【官方网址】中房商学院 ******** 中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
