【郑州】城市综合体整体开发、盈利模式及案例实战解析培训(12月19日)

　　【课程背景】

　　暨：中粮、华润、万达等对标案例实战解析与经验借鉴

　　解决商业项目的胜负关键，往往并不在商业本身

　　商业地产卖的是“接触客户的机会”而非建筑价值

　　掌握开发规律，才是发扬个性、创作精品的基础。

　　【课程对象】

　　房地产房地产企业董事长、总经理、策划总监、招商总监、运营总监、策划经理、销售经理、招商经理等。

　　【课程收益】

　　从商业地产开发模式、定位策划、招商销售及资本运作等多维度学习标杆企业的决策判断标准及风险规避;

　　精细探讨城市综合体项目定位、推广与招商策略，结合成功与失败的项目案例，掌握商业项目开发成功的核心秘笈;

　　特邀中粮集团在职高管担任会议主讲嘉宾，以丰富的实战经验解决实际问题，不务虚、只务实

　　【专家导师】

　　张老师：某世界500强商业地产开发集团军高管，集团商业地产研策、营销负责人，资深行业从业背景。02年起专职商业地产领域，对房地产及商业市场规律把握深刻、实战经验丰富，曾参与多个国家级重大项目运作，具备非常优秀的项目操作业绩。善于系统梳理项目操作体系、发现并控制项目操作核心，以渠道操作作为项目主突破口。长于低成本撬动高附加值，同众多跨国连锁商户、国际管理资源及各类境内外资本保持密切业务联系。

　　历经项目：某著名大型商业综合体产品系、某著名酒店产品系、奥林匹克商业中心(国家级重点项目)、东华广场(国家级重点项目)、西环广场(北京市重点项目)、锦绣大地物流港(全国商业销冠项目)、六佰本国际中心(北京市销冠项目)、新生活城市广场(吉林省销冠项目)等。

　　【培训方式】导师讲授，结合案例解析

　　【培训内容】

　　一、引言 ——商业地产到底在玩儿什么?

　　1、中国商业地产行业历程—— 从何处来，向何处去;

　　2、看得见与看不见 —— 关于好消息与坏消息;

　　3、商业地产盈利模式 —— 游戏即将开始。

　　二、项目前期拿地选择 ——商业开发同生孩子的关系

　　1、被动怀孕与计划怀孕

　　2、项目可行性研究决策要素 —— 项目操作最大的悲剧：通过错误的调研实施正确的定位;

　　3、前期流程案例 —— 别被政府忽悠，有关筑巢引凤与关门打狗。

　　三、城市综合体综合项目定位

　　(一)陷阱与馅饼 ——中国商业综合体特点;

　　(二)商业项目各类型产品及盈利模式解析 —— 综合体不仅是商业;

　　1公寓类产品：公寓和商业的天敌关系;

　　2、办公类产品：写字楼玩儿不好会要命;

　　3、酒店类产品：解析酒店的玩儿法;

　　4、商业类产品 —— 谁说商业只是购物中心?

　　(1)商业街技术重点

　　(2)底商操作技术重点

　　(3)商业裙房技术重点

　　(4)单体楼技术重点

　　(5)风险正在悄悄靠拢，不要靠近6个位置;

　　(三)综合体止损

　　1、什么是定位?综合体各物业比例划分就是第一个定位。

　　2、什么是定位?综合体各物业开发节奏就是第二个定位;

　　(四)商业业态类型：赔钱的与赚钱的;

　　(五)主力店及非主力店互动意义;

　　(六)详解主力店 —— 会招主力店不等于会用主力店，不要让钱白赔;

　　1、主力店实操逻辑(一) —— 真相;

　　2、主力店实操逻辑(二) —— 真相背后的真相;

　　(七)颠覆规则 —— “形兵之极，至于无形”

　　由一个停车场引发的话题 —— 论化学反应与物理反应;

　　(八)局部战争 —— 商业地产之魂。

　　商业物业是租是售——关于不吃午饭

　　(九)详解租金;

　　1、重兵器——流水倒扣的博弈营销;

　　2、前期养商的背后含义;

　　(十)详解售价;

　　1、告别所谓的市场比较法;

　　2、销售掉商铺是否应该进行后续管理;

　　3、你真的打算做售后包租吗?

　　四、主力店招商计划不要被硬件断送

　　1、想招主力店和能招主力店是两回事 —— 设计失误会致命;

　　2、项目设计的四个关键阶段：小心别被专业的设计院忽悠;

　　3、商业是有生命的——商业项目各功能设计同人体器官的关系。

　　五、业务营销 —— 城市综合体项目招商

　　(一)商业租赁业务体搭建;

　　(二)商务合同谈判要点;

　　1、租赁意向书解读及控制;

　　2、商务条款;

　　3、技术条款;

　　4、常规谈判周期;

　　5、合同陷阱：法务人员的真正使命与生存价值;

　　6、杠杆谈判：如何和商户讨价还价;

　　(三)谈判典型失败案例 —— 一场有关忽悠实力的较量;

　　(四)招商总监的困惑——自己越专业、谈判越被动;

　　六、业务营销 —— 项目销售

　　1、商业项目销售节点;

　　住宅：越到现房越好卖;

　　商业：越到现房越难卖;

　　2、商业销售三大组织核心：价格平面、价单、销控与想象中的不同;

　　3、商业销售重点环节——客户真那么难找吗;

　　七、业务相关方

　　1、浅析外部商业运营管理公司在营销中的运用;

　　2、影子杀手——物业管理公司及其潜在盈利模式;

　　3、是敌是友?——专业顾问公司。

　　八、政策渠道的利用方式

　　政府帮你做项目。

　　九、案例分析：WD历程

　　第一阶段：沈阳，长春;

　　第二阶段：济南，南昌、长沙;

　　第三阶段：北京CBD;

　　第四阶段：北京石景山;

　　有效复制阶段：济南wd、太原wd。

　　十、商业地产营销的终极目的 —— 资产证券化

　　1、商业地产表象价值;

　　2、商业地产深度价值;

　　3、商业地产四种证券化组织模式;

　　插课：翻过头来看真相

　　加课一：地产企业崛起之路 —— 关于商业模式

　　地产企业在当前环境下如何实现快速增长;

　　埋头苦干与绕道找捷径;

　　活用规则——颠覆规则。

　　加课二：商业地产的未来

　　附注：以上为课程提纲，可根据客户的要求做出进一步调整，具体的讲义内容以最后提供的版本为准。

　　【课程说明】

　　【主办单位】中房商学院

　　【培训时间】2015年12月19-20日 郑州(详见报到通知)

　　【收费标准】3800元/人(含培训费、资料费、午餐费)食宿代订，费用自理。

　　【联 系 人】王老********

　　【电子邮箱】20601********

　　【官方网址】中房商学院 ********　　中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。